葡萄牙黄金签证：购房通道关停三年仍未重开，基金投资成主流
2026年10月，葡萄牙黄金签证（ARI，投资活动居留许可）最值得注意的事实，仍然是它已经不提供什么。2023年10月，葡萄牙通过第56/2023号法律，取消了投资居留许可中所有直接与间接的房地产选项；三年过去，这一决定没有出现任何松动迹象。对于仍以为在里斯本或阿尔加维买一套公寓就能通向欧盟居留的人来说，这条路已经不存在，而且在可预见的未来不会重新打开。
政府当年给出的理由至今没有改变：把房地产移出投资居留范围，是为了增加租赁住房供给、抑制房地产投机、限制租金上涨。值得注意的是，封堵并不只针对"直接买房"，也覆盖"间接路径"——以房地产为业务的基金同样不合格；把资金先投入一家公司、再由该公司持股房地产，也不会因为多了一层结构而变得合规。判断依据是标的真实的最终敞口，而不是基金宣传册上的类别标签。
目前仍在运行的是四条通道：认购受葡萄牙证监会（CMVM）监管的合格基金，最低50万欧元；向科研项目投入50万欧元；向经认定的文化遗产修复或艺术项目捐赠25万欧元，在低密度地区可下调20%至20万欧元；以及在葡萄牙设立公司并创造就业岗位，其中一类要求直接创造10个本地全职岗位。对私人投资者而言，现实中主要使用的是募集基金与文化捐赠两条。
合格基金不是"买基金的黄金签证"，而是有硬性约束的长期承诺。门槛包括：基金必须受CMVM监管、在投资时点的最低存续期为五年、至少60%的资金投向总部设在葡萄牙的公司，且不得直接或间接持有房地产。资金不是"停放"，而是被锁定数年；多数载体为封闭式，投资者不能像卖房那样随时退出。这是一个容易被低估的差异：过去买房，资产形态清晰、可估值、可交易；现在选基金，尽职调查的对象变成了基金文件、投资策略与管理人历史，而AIMA批准居留，并不代表这只基金的表现获得了任何背书。
从数量上看，资本并没有消失，只是换了方向。葡萄牙2025年发放的黄金签证相关居留许可合计6,652张，其中投资人2,685张、家属3,967张；按国籍看，美国投资人数量居首，中国与英国紧随其后。如果按基金通道的最低门槛50万欧元粗略折算，年度流入规模在理论上可接近13亿欧元量级；由于部分申请人选择25万欧元的捐赠通道，实际数字更低，但保守估计也在10亿欧元以上。这笔钱在2023年之前，大部分会直接变成里斯本的公寓。
对打算申请的人，有三点实务差异值得提前算清。第一，预算是两笔而不是一笔：如果家庭同时计划在葡萄牙购置自住房，房款不能抵扣法定的基金认购额。举例来说，一套65万欧元的住房加上50万欧元的合格基金，仅这两项本金就是115万欧元，尚未计入交易税、法律费用、融资成本、基金费用与申请费用。第二，资金必须在递交申请之前完成投向，不能"先递交再转账"，并且需要葡萄牙银行出具声明，证明资金来自境外、来源合法可追溯。第三，投资持有期从居留许可获批之日算起，而不是从汇款之日起算；在审批普遍需要12至36个月的现实下，资金被占用的时间往往比五年更长。
行政费用同样需要预留。按AIMA现行收费表，投资类申请的分析费为632.10欧元、居留许可签发费为6,314.20欧元、每次续期3,157.80欧元（减费档）；标准档分别为842.80欧元、8,418.90欧元与4,210.30欧元。单人在首个五年周期内的政府费用大致在1.45万至1.77万欧元之间。基金通道还要额外承担约7,000至15,000欧元的认购或管理费。
把这些放在一起，可以对黄金签证的变化做一个更准确的定义：它没有变便宜，也没有变快，而是变得更有技术门槛。当"买房"这个最容易理解的选项被移除之后，决定成败的不再是能不能找到一处房产，而是能不能看懂基金的合规结构、说明资金的来源链条，并为一段以年为单位的时间做好现金流安排。
本文引用于：葡萄牙融合、移民与庇护署（AIMA）