葡萄牙对非居民购房统一征7.5%契税：外国人购房占比降至27.6%
2026 年 9 月 1 日起，葡萄牙对非居民购买房产统一适用 7.5% 的市政房产有偿转移税（IMT）。这一税率写在第 97/2026 号法令中，取代了此前按房价分段递增的累进税表。对许多价位区间的房产来说，仅这一项税费就足以让购房的前期现金支出接近翻倍，而能否把这笔钱拿回来，取决于买家是否在规定期限内成为葡萄牙税务居民。
为什么这一步值得单独关注
在旧的累进税制下，葡萄牙居民与非居民使用同一张税表，税负随成交价格逐档上升。改革把这套结构拆成两条线：税务居民继续按累进税表缴纳，非居民则一律按 7.5% 的单一税率计算，不再有分段优惠。对中低价位房产而言，7.5% 高于旧税表在相应区间适用的边际税率，因此前期支出上升最为明显；对高价房产而言，两种算法的差距会缩小，但也谈不上有利。
需要分清的是，「非居民」在这里是一个税务概念，指的是尚未成为葡萄牙税务居民的人，而不是「外国人」。一名已搬来葡萄牙并在税务上完成居民登记的外籍买家，与葡萄牙本国买家适用同一套规则；反过来，一个在葡萄牙有房产但税务住所仍在境外的人，即便持葡萄牙护照，也一样落入 7.5% 的适用范围。判断标准落在税务居民身份上，而不是国籍或居留卡类型上。
退款机制与它的时间要求
法令为非居民留了一条回退通道：如果买家在规定期限内成为葡萄牙税务居民，可以就已缴纳的这部分差额申请退还。这看上去像是一笔可以忽略的过桥成本，但它实际上把一个税务决策嵌进了购房流程——房子买下来之后多久搬过来、什么时候把税务住所迁到葡萄牙、家庭成员如何安排，这些问题必须在签约前就有明确答案，否则退税窗口一旦错过，多缴的金额就是最终的持有成本。
对以居留为目的的家庭而言，这一点尤其需要提前规划。税务居民身份的成立通常与居住天数、惯常居所所在地、家庭与经济利益中心等因素相关，而移居时间表又受签证签发、AIMA 预约、子女入学等环节影响，这些环节都不可完全控。较为稳妥的做法是按最保守的假设测算税费，把退税视为可能有、但不能依赖的额外项，而不是把预算建立在它之上。
市场侧的数据给出了另一半答案
税制变化并非发生在真空里。葡萄牙国家统计局（INE）的数据显示，2025 年外国买家在葡萄牙住房成交中的占比降至 27.6%，为 2021 年以来最低，而同期房价上涨 17.6%。换言之，外国买家的绝对数量和市场份额在退，房价却仍在涨，说明推动价格的主力并非境外需求。
2026 年的数据延续了这一走势。第二季度成交量同比下降 6.4%，房价同比上涨 16.5%。与此同时，融资端的口径也在收紧：葡萄牙央行自 2026 年 8 月 1 日起实施新的宏观审慎规则，把债务收入比上限压在 45%，并收紧了贷款期限条件。银行对外籍买家的贷款价值比仍普遍控制在六成到七成之间，这意味着外籍买家需要准备三成到四成的自有资金——税负上升与首付门槛提高同时发生，对现金流的影响是叠加的，而不是相互抵消。
把税费放进整个搬迁预算
如果把购房视作移居的一部分，预算表上至少应当并列出现五项：房价、7.5% 或累进的 IMT、印花税与登记费用、按揭相关成本，以及维持居留身份所需的居住与生活开支。很多人只算前两项就下单，到第三、第四项才发现缺口。对于尚未取得税务居民身份的买家，一个常见的替代路径是先租后买：以租赁合同作为居留申请中的住址证明，等身份与收入结构稳定之后再决定是否入市。这样做会错过部分价格窗口，但把税务与身份的时序错配风险降到最低。
另一项容易被忽略的细节是住房相关税务身份的连带影响。租赁市场自 2026 年 9 月 1 日起实施的新租金税制，对达到条件的房东给予较大幅度的所得税减免，其门槛与市场租金中位数挂钩；这类规则只对税务居民有效。对于计划「先买一套出租、再慢慢搬过去」的家庭来说，购房时点的选择不仅影响 7.5% 这一笔，还会影响后续若干年的租金收入税负。把两笔账一起算，往往比单看契税更能反映真实成本。
本文引用于：葡萄牙国家统计局（INE）。