葡萄牙议会一读通过租赁法改革：欠租驱逐门槛降至两个月

葡萄牙议会一读通过租赁法改革：欠租驱逐门槛降至两个月

葡萄牙议会在9月30日以一般性表决（一读）通过了政府对《城市租赁新制度》（Novo Regime do Arrendamento Urbano）的修订案。这项改革牵动全国大多数住宅租赁合同，而其中两条改动对刚搬到葡萄牙、在当地租房的外国家庭影响最直接：欠租触发驱逐的门槛从三个月缩短到两个月，新签租约的租金涨幅上限被取消。

表决格局与政治交易

一读通过依赖的是社会民主党（PSD）、自由倡议党（IL）和人民党（CDS-PP）的赞成票，极右翼政党"够了"（Chega）弃权，所有左翼政党投下反对票。值得注意的是，Chega的弃权并非无条件：该党与执政的PSD达成了一份书面协议，在最终文本敲定前，对预付租金与押金的索要上限作出限制，并加强对1990年以前签订的旧合同中老年租户的保护。换言之，目前通过的是改革的总体方向，具体条款在进入专门委员会辩论后仍可能被修改。

对外国租户的两组关键数字

第一组关系到驱逐速度。改革将因欠租而启动驱逐程序的触发点，从累计欠缴三个月租金下调至两个月。此外，租客如果在一年之内有三次逾期付款超过八天，或在18个月内发生四次，同样可能面临驱逐程序。这一条针对的是"频繁迟付"而非单纯欠缴，实践中更容易被忽视，因为单次逾期几天看起来并不严重。

第二组关系到租金上限。新签租赁合同适用的2%年度租金涨幅上限将被取消，且这一调整比原定2029年的到期时间提前了三年。按照改革后的表述，新租约的租金将"由双方自由设定"。

对已经在葡萄牙租房或正在考虑搬到里斯本、波尔图、阿尔加维的外国家庭来说，这两条改动的实际含义并不相同。前者压缩的是安全垫，后者影响的是未来签约的议价空间。需要强调的是，改革目前尚未成为法律：接下来还要经过专门委员会辩论、最终全局表决，再由政府发布实施法令。考虑到公布预计要等到2027年国家预算辩论结束之后，今天签署的合同不受影响。

政府为何推动这项改革

住房部长米格尔·平托·卢斯将整套方案的核心逻辑概括为"给房东信心，让他们重新进入市场"。政府的论据是，超过25万套住房长期空置，原因正是法律不确定性让业主不敢出租。在更宏观的层面，葡萄牙正面临欧洲最严重的住房危机之一，新租约的租金自2017年以来几乎翻了一倍，对许多家庭而言已难以承受。政府方面认为，放宽租金设定与加快司法程序，能够通过增加供给来缓解长期价格压力。

租户组织为何强烈反对

租户团体显然不认为这套方案对租房者有帮助。里斯本租户协会负责人将这项改革称为"赤裸的野蛮行径"，认为它会让租赁市场进一步向房东倾斜，结果只会推高租金，而不是缓解可负担性危机。他还直接反驳了"加快驱逐"的论据，称租客欠租的案件数量微不足道，并称政府的加速驱逐计划是"纯粹的机会主义"。

双方的分歧实质上是判断标准的差异：政府看的是空置房屋能否被释放到市场，租户组织看的是现有租客的居住稳定性会不会被削弱。对政策效果的任何结论，都需要等到实施法令落地后的实际数据才能评估。

安全垫缩短三分之一意味着什么

从三个月的欠租触发点降到两个月，看起来只是减了一个月，但对没有本地社会关系网络的外国租客而言，减掉的正是最关键的那段缓冲期。以月租1200欧元的住房为例，旧规则下租客要累计约3600欧元欠款才会触发风险，新规则下降至2400欧元——整整少了一个月租金的余地。

这段差额在实际生活中对应的是几种常见情形：从境外汇款的到账延迟、自由职业者发票回款晚于预期、非居民在开设葡萄牙银行账户过程中遇到的账户冻结或风控审核。这些情形在搬家的第一年最容易出现，因为那时租客通常还没有本地收入记录和信用记录，也缺少亲友可以临时周转。缓冲期缩短，意味着容错空间从三次未付压缩到两次，而这两次往往就发生在适应期最紧张的时候。

接下来要盯的三件事

这项改革最终如何影响外国租客，取决于三个尚未确定的变量。第一，专门委员会辩论阶段是否会恢复对押金与预付租金的上限——原提案曾提出三个月预付租金且押金不设上限，而现行规则是两个月上限，Chega已明确标记这一条款要求修改。第二，2%涨幅上限的取消是只适用于新签合同，还是会渗透到现有合同的续约环节，这决定了存量租客会不会同样受影响。第三，实施法令公布后的确切生效日期。

在规则仍在变动期间，正在找房或准备续约的人应当把现行规定视为仍然有效：签约前把租金调整条款、押金与预付安排、逾期付款的后果落实为书面文本，不要仅凭口头约定。已经存在租赁纠纷的当事人，则应当寻求独立的法律意见，而不能假定新的门槛已经适用——目前它还没有生效。

本文引用于：葡萄牙共和国议会