葡萄牙非居民购房统一按 7.5% 缴 IMT：豁免全面取消，外国人买房成本明显上升
对于尚未成为葡萄牙税务居民的外国买家来说，在葡萄牙购房的税负规则已经变了。自 2026 年 5 月 25 日起，非税务居民购买城市住宅类不动产（或住宅楼的独立单元），一律按 7.5% 的固定税率缴纳不动产转移税（IMT），不再适用任何豁免或累进优惠。换句话说，无论房价高低、无论是自住还是投资，只要购房者在签署契据时不具备葡萄牙税务居民身份，就是 7.5%，一刀切。
这项调整来自第 97/2026 号法令，2026 年 5 月 20 日刊登于《共和国日报》，属于葡萄牙住房税制一揽子措施的一部分。在此之前，非居民与本地居民使用同一套累进税率表，居民至今仍从 0% 起的累进档位中受益——对于中等价位的住宅，实际有效税率往往远低于 7.5%。如今，非税务居民被单独划出，适用一条更陡的轨道。
法律文本的措辞相当直接。第 97/2026 号法令修订了 IMT 法规：当买方为非居民、且标的为专门用于住宅的城市建筑或其单元时，税率恒为 7.5%，常规的豁免与减免一概不适用。这意味着，主要居所减免、首次购房或低价房的低档税率、面向年轻买家的青年购房方案（IMT Jovem），对在签署契据时尚未建立葡萄牙税务居民身份的人全部关闭。
退税路径并非完全没有，但条件苛刻。法令允许买方事后追回差额，但仅在特定情形下：其一，买方在两年内完成移居并成为葡萄牙税务居民，可申请退还；其二，房产被纳入符合条件的长租安排，通常要求在五年内至少有三十六个月用于长期租赁。在满足条件并经由葡萄牙税务与海关总署（Autoridade Tributária）办完手续之前，契据环节仍须先足额缴清 7.5%。至于这类退税申请的处理时限，目前尚无充分实践检验。
具体到真金白银，差距有多大？一套 25 万欧元的公寓，按 7.5% 计，IMT 为 18,750 欧元；若按旧累进档位，这一价位的税负通常落在 1% 至 3% 的有效区间，也就是相差约一万欧元。价位越高，绝对差额越大：一套 100 万欧元的房产，非居民如今要缴 7.5 万欧元 IMT，比旧累进档大约多出 1.5 万欧元。印花税则不受居民身份影响，统一按购房价格的 0.8% 征收，在 IMT 之上叠加。
值得注意的是，比例上的冲击反而在便宜的房子上更明显。因为 7.5% 的固定税率，替换掉的是中低价住宅原本可能只有 1% 至 3% 的有效税率，所以在预算最紧的区间，涨幅最陡。把 100 万欧元购房多出的 1.5 万欧元，按葡萄牙常见的三十年房贷摊开看，相当于整个贷款期内每月约 50 欧元的利息成本——这笔支出，本地居民买家根本不需要承担。
影响面很广。退休人士购买度假屋、尚未取得居民身份的远程工作者、以及计划先买房再移居的买家，都直接落在新规之下。对不少英国买家而言，如果购买的是度假屋或投资房，IMT 账单相比旧累进档大约翻倍。因此，现在购房的先后顺序变得格外重要：先取得税务居民身份、在身份建立后再完成交易，就能完全避开这档固定税率；若无法或不愿立即移居，则应把全额 7.5% 计入预算，并把任何退税视为额外红利，而不是理所当然的返还。
这项规定还太新，一些边缘情形仍在逐案处理，包括共有产权的份额拆分、以公司名义购房、以及已有葡萄牙税务历史的买家。预计未来几个月，随着更多非居民交易进入系统，税务部门会陆续给出澄清性指引。对于正在围绕未来居留身份设计购房结构的家庭，建议在签署预售合同之前——而不是之后——就让税务顾问把先后顺序审核一遍。
本文引用于：葡萄牙税务与海关总署（Autoridade Tributária e Aduaneira）