葡萄牙非居民卖房不再按28%统一税率缴税：改按累进税率，最高档相差近1.8万欧元
在阿尔加维卖掉一栋别墅、或在里斯本卖掉一套公寓的外国房主，很多人仍然按“收益的 28%”来估算自己要缴的税。这个算法从 2023 年 1 月 1 日起就已经不成立了。葡萄牙 2023 年国家预算法案把“50% 计入”与累进税率同时适用于所有卖方，不再区分是否税务居民；葡萄牙税务与海关总署（Autoridade Tributária）在 2023 年 4 月的第 20255 号通函中确认了这一框架。三年过去，这套旧算法仍在外籍人士论坛、中介宣传册，甚至部分专业建议中流传。
为什么会改：一桩欧盟法院判例
这项改动并非凭空而来。2021 年 3 月，欧盟法院在 C-388/19 号案（MK 诉葡萄牙税务当局）中裁定：即便允许非居民选择适用居民待遇，也不能修复规则本身的缺陷——默认规则必须改。在此之前，葡萄牙税务居民对房产增值只按其中的 50% 缴纳累进税，而非居民则要对 100% 的收益统一缴纳 28%；卢森堡的法官们认定，这一差距违反了欧盟资本自由流动规则。此后，非居民获得与居民完全相同的 50% 计入待遇。
现在到底怎么算
按照现行制度，非居民出售葡萄牙不动产，只就增值的 50% 缴纳个人所得税，适用累进税率——与居民的计入比例一致。真正的“坑”在于税率档位如何确定：适用的累进档位参照纳税人全球收入水平判断，因此一位在高收入国家工作的卖方，完全可能被划入最高档。葡萄牙并不会直接对外国工资、养老金或股息征税，它只是用这些收入来决定葡萄牙本地收益适用税率表上的哪一档。非居民出售不动产的资本利得，按增值的 50% 计入，适用一般累进税率，最高可达 48%，另加最高 5% 的团结附加税，实际税负率最高可达 26.5%。2026 年的最高档门槛定在 86,634 欧元，而年度预算法案会为 2027 年的交易重新调整各档门槛。
同一套房、同样的收益，税单可能差近 1.8 万欧元
差距有多大，可以用一个算例说明。假设两位非居民各自出售一处葡萄牙房产，净增值都是 10 万欧元。扣除 50% 之后，两人进入葡萄牙税务计算的金额完全相同，都是 5 万欧元；房产、售价与申报手续没有任何区别。
卖方 A 在国外只有微薄收入，例如一笔小额养老金，那 5 万欧元落在税率表的低位，接近 12.5% 档，税额大约 6,250 欧元。卖方 B 的海外薪资或其他收入远超 86,634 欧元的门槛，同样的 5 万欧元按接近 48% 的边际税率计算，税额大约 24,000 欧元。同一笔葡萄牙交易、同样的 5 万欧元应税金额，税负相差接近 1.8 万欧元，而这一差距完全由葡萄牙境外赚取的收入决定。需要说明的是，这是基于档位区间的推演示意，不是任何单一信源给出的官方算例，实际税负责任取决于具体收入、可扣除项目与当年最终税率表，但它足以说明“统一 28%”这一说法如今具有多大的误导性。
申报机制与常见错误
在签署产权文件时，没有任何环节会自动预扣税款。卖方必须自行申报：当年出售、次年 4 月 1 日至 6 月 30 日之间提交 Anexo G 表，之后等待税务机关核定。这意味着 2026 年完成出售的非居民，要到 2027 年较晚时候才会知道最终税单——税务部门需要把全球收入申报与葡萄牙本地收益一并处理。
最常见的三类错误是：仍然假设旧 28% 税率适用，从而在自行估算时保守多缴；完全没有申报境外收入，这可能触发按最高档默认重新核定；忽视可扣除的购置与改良成本——与税率不同，这些扣除项多年来并未改变。对于早年购入、又做过翻修的房产，完整保留发票与工程凭证，往往比纠结税率档位更能实际减少税负。
接下来要留意什么
预计在 2026 年年底出台的 2027 年国家预算，将再次重置各档税率门槛；而自住房的再投资减免仍属独立且存在争议的领域，在交易完成前咨询税务专业人士较为稳妥。任何仍在引用统一税率的旧版攻略，其中的数字都应当视为已经过期。对于正在考虑出售葡萄牙房产的华人房主来说，最实际的准备是：在签约前把本人完整的全球收入图景、以及购置与改良的成本凭证整理清楚，并据此预判自己可能落入的档位，而不是沿用三年前的数字做预算。本文引用于：葡萄牙税务与海关总署（Autoridade Tributária e Aduaneira）