非居民购房 7.5% 房产转移税澄清：谁真的要多付，多付的钱怎么退回
葡萄牙房产税改里最容易被误读的一条，是"非居民买房一律 7.5%"。真实情况更像是：这条规则对某些人极其昂贵，对另一些人则完全不适用，而最贵的并不是豪宅，而是最便宜的房子。以一套 10 万欧元的自住房为例，葡萄牙税务居民在首套自住限额内适用 0% 税率，而非居民要从第一欧元起按 7.5% 缴税，即 7,500 欧元——6.5% 的实际税负差距，比 30 万欧元房产的 3.6% 更高。
规则的法律基础是 2026 年 5 月 20 日公布的第 97/2026 号法令，它在《市政房产转移税法典》（CIMT）中新增第 17 条第 10 款：从未成为葡萄牙税务居民的个人，购买住宅类房产时按成交价的 7.5% 统一税率缴纳房产转移税（IMT），不设免征额、不适用累进档次；印花税仍为 0.8%，未变。由于同一法令对不同措施设定了不同的生效日，市场上曾出现"5 月 25 日起执行"与"9 月 1 日起执行"两种说法，两者在文本里各有依据，对买家的实际影响是：目前以 9 月 1 日及之后签署的契据按 7.5% 处理为主流口径，此前签署契据的适用仍存争议，需要个案判断。
真正把模糊地带讲清楚的，是税务机关 2026 年 9 月 4 日发出的第 40131/2026 号通函（另有第 40129/2026 号通函更新 IMT 税率表）。通函的核心不是税率，而是"谁算非居民"这道门槛。
第一，曾经是税务居民也算"曾经"。只要在购房之日前的任何时点被认定为葡萄牙税务居民，就回到普通累进税表，不适用 7.5%。这一条把大量早年回国、后来又以非居民身份买房的葡裔家庭排除在统一税率之外。
第二，夫妻要一起判断。在共同财产制（comunhão de bens）下购房，通函把它视为单一应税行为，由夫妻共同承担。只有当夫妻双方都不是税务居民、且任何一方都不曾为税务居民时，才适用 7.5%；只要有一方曾有葡萄牙税务居民身份，整笔交易都按普通税表处理。分居财产制或单人购房，则各自单独判断。
第三，共有人按份额分别判定。两个人各买一半，就是两个独立的应税行为，各自按自己的居民身份适用税率——居民共有人就自己那一半走普通税表，非居民共有人就自己那一半缴 7.5%。这一点在朋友合买、亲属共同出资的场景里经常被算错。
多付的部分并非无法取回，但退税是"从里面开门"，且只有六个月。按 CIMT 第 17 条第 11 至 12 款，非居民在契据时按 7.5% 缴税后，若满足以下任一条件，可就 7.5% 与普通税表之间的差额申请退还：其一，购房后两年内成为葡萄牙税务居民；其二，把房屋作为住宅以"适度租金"出租，2026 年的上限为每月 2,300 欧元（即最低工资的 2.5 倍），租约须在购房后六个月内签署，并在前五年中至少出租 36 个月；多人合租时上限按租金总额计算，不按人头拆分。申请方式为向税务机关提出行政申诉（reclamação graciosa），期限为成为居民之日或签署租约之日起六个月。税务机关不会主动退还。
金额上差距有多大？以 35 万欧元的自住房为例，按 7.5% 需缴 26,250 欧元，而居民购自住房仅 14,236.65 欧元，差额 12,013.35 欧元；若购房后自住并成为居民，这笔差额可全额申请退回。40 万欧元的房子，非居民缴 3 万欧元，居民普通税表下约 2 万欧元，差额约 1 万欧元。波尔图一套 30 万欧元的公寓，若按第二套房税表比较，差额约 10,895 欧元。
还有一个反直觉的上限：普通税表在 1,150,853 欧元以上统一为 7.5%，因此超过这条线的房产，非居民与居民税负相同，规则一分钱也不多收。以欧元计的差额峰值恰好出现在这条线下方——约为 17,263 欧元；再贵一欧元，差额就归零。这也解释了为什么受影响最深的其实是中低价位段的买家，尤其是那些被内陆低价房源吸引、又尚未取得居民身份的家庭。
马德拉与亚速尔两个自治区的情况需要单独算。两地沿用相同税率，但各档次的金额上限比本土高 25%（依第 21/90 号法律）：自住房 0% 档延伸到 132,933 欧元，35 岁以下年轻人的购房免税额度延伸到 413,174 欧元。同样一套 35 万欧元的自住房，在岛上缴 11,427.52 欧元，比本土的 14,236.65 欧元更低。但 7.5% 的非居民统一税率是全国性的，不因自治区而改变。
操作层面的结论因此相当直接：如果本来就打算移居葡萄牙，最省钱的动作顺序是"先拿居民身份，再签契据"。居民买家根本不触发 7.5%，也就不存在退税这件事；反过来先买后迁，等于先垫一笔钱、再用半年窗口去追回。已经买了的人，应尽快确认自己是否落在两年居民转换或适度租金出租这两条退税路径上，并把租约签署日、租金上限、出租月数三件事对齐——退税被拒的案子，多败在这三个日期的错位上。
本文引用于：葡萄牙第 97/2026 号法令、《市政房产转移税法典》第 17 条、税务机关第 40131/2026 号及第 40129/2026 号通函。