2027 年房租可涨 2.56%：议会想把上限压到 1%，政府称旧规定已是死条文
对在葡萄牙租房的移民家庭来说，明年第一个月的房租数字，取决于一场还没有结束的投票。按照现行规则，房东从 2027 年 1 月 1 日起可以把住宅租金上调最多 2.56%，这个系数由统计局的通胀数据推算，每年 8 月底前公布。左翼党团（Bloco de Esquerda）希望在 2027 年预算中把它压到 1%，同时给新签合同设一个最高租金。两项主张目前都只是修正案，必须在 11 月 24 日整体预算最终表决前拿到多数票才能生效。
需要注意的是，2.56% 并不是自动上涨。法律给的是上限，涨不涨由房东决定；房东若决定调整，必须以书面方式通知租户并说明计算依据。换句话说，收到一份没有写明系数的口头涨价要求，本身就不构成合法的更新。
三十项修正案里的四个数字
左翼党团唯一的议员法比安·菲格雷多（Fabian Figueiredo）在 11 月 6 日向议会提交了三十项住房相关修正案。除了把明年的涨幅压到 1%，还包括为新合同设定最高租金、限制押金金额、给欠租租户三十个工作日补缴而不被驱逐的缓冲期，以及对投资基金和持有十套以上房产的业主购房时加征 50% 的市政房产转让税（IMT）。
菲格雷多的理由是预算法的效力高于普通法律，一旦写进预算，就可以压过今年 7 月政府提交的租赁法草案。这一点在程序上确实成立：预算案的条文可以修改或废止其他法律，这也是各党都愿意把住房议题塞进预算审议的原因。但代价是，任何一条都要在全体表决中被单独投票，通过率并不比普通法案高。
那条被称作死条文的两个百分点
争议的另一半是 2023 年 10 月生效的第 56/2023 号法律第三十四条。这条规定：如果一套房子在此前五年内曾经出租，那么新签合同的起始租金不得超过上一份合同的租金乘以 1.02，也就是两个百分点的刹车。它只适用于租金高于 2019 年第 176/2019 号法令按房型设定的参考上限的房子；房东可以把上一份合同跳过的年度调整一次性补上，最多追溯三年；如果房屋做过市政厅认证的深度翻新，还可以把工程成本计入，每年最多 15%。
住房国务秘书帕特里西亚·贡萨尔维斯·科斯塔（Patrícia Gonçalves Costa）在 11 月 8 日《商业日报》的访谈中，把这条规定称为死条文。她的意思是，市场上大量新合同通过提前解约、换名签约或以翻新为由重新定价，两个百分点的限制在实际操作中很少真正落地。政府 7 月 9 日批准的租赁法草案（第 103/XVII 号法案）直接提出废止第三十四条，理由是对私人自治的限制把房源挤出了租赁市场；同一份草案还取消了押金上限。该草案 9 月 30 日通过一般性表决，目前仍在委员会阶段。
对租户意味着什么
把三条时间线放在一起看，明年 1 月的房租存在三种可能。第一种是预算修正案全部被否，那么 2.56% 的上限继续有效，房东可按此调整；第二种是左翼党团的 1% 通过，涨幅被压到 1%，但新合同的最高租金如何设定、由谁核定，修正案本身没有写清楚，落地时仍要看后续细则；第三种是政府的租赁法草案在预算之后单独通过，两个百分点的旧刹车消失，新合同的定价空间反而变大。
对持居留卡的家庭，还有两个容易被忽略的关联点。家庭团聚的申请材料里，住房是硬性条件之一，租金上涨会直接抬高担保人需要证明的收入水平；而续期时若出现欠租记录，虽然不构成法定的拒签理由，但在审查生活来源与住处是否稳定时会被看到。至于押金，现行法律并没有统一上限，市场上要求预付三到六个月的做法，往往让刚落地的新移民一次性拿出数千欧元，这也是 11 月 8 日多家移民团体在接受采访时反复提到的压力来源。
现在可以做的三件事
第一，翻出合同和最近一次的租金通知，核对涨幅是否超过 2.56%，以及通知是否以书面形式送达。第二，如果房东以翻新为由大幅提价，可以要求出示市政厅的工程认证，因为 15% 的额外计提只对经认证的深度翻新成立。第三，关注 11 月 18 日开始的逐条辩论和 11 月 24 日的最终表决；今年预算共收到 2,864 条修正案，创下纪录，住房是其中最集中的一块，结果会在表决当晚见分晓。
需要提醒的是，无论预算结果如何，2027 年的租金调整都不会追溯到今年已支付的月份。已经按旧租金履行的合同，只有在新通知送达后才产生新的金额；如果对通知有异议，可以先按原金额支付并保留凭证，再通过租户协会或法律援助渠道处理，而不是直接停付。