30 万套可负担住房建在地铁站两公里内：Zero 的方案，从 72.3 万套空置房开始
葡萄牙关于住房的讨论，过去两年几乎都绕着租金、利率和外国人买房打转。环保协会 Zero 在 11 月 13 日抛出的文件，把话题拉到了另一个方向：房子不够，不是因为没人盖，而是因为盖错了地方、以及太多房子空着。
这份由卢萨社报道的方案提出一个具体数字：30 万套可负担且能效良好的住房，全部围绕铁路与地铁网络布局。协会的理由不是审美，而是通勤成本——如果便宜的房子只能建在远郊，租户省下的房租会以油费、车贷和每天两三个小时的路上时间还回去。
两个基数撑起整套论证
方案从两组已经存在的数据出发。第一组是 2021 年人口普查：全国有 723,215 套空置住宅。第二组来自葡萄牙央行：过去若干年，住房建设的增量比家庭数量的增长少了大约 30 万套。一边是七十多万套空房，一边是三十万套的缺口，Zero 由此认为，问题不在总量，而在存量盘活与空间分布。
30 万套的构成因此分成三块：15 万套目前空置但结构上仍可居住的房屋重新投入使用；5 万套翻新改造；10 万套新建的公共或合作社住房。前两块占三分之二，也就是说，方案的重心是把已经存在的房子拉回市场，而不是在城外再摊一圈新区。
两公里这条线，和它要避开的土地
Zero 选中的政策载体是《住房与交通部门计划》，它把这个计划挂在 2015 年第 80 号法令之下。协会要求该计划先把大都市区和其他大城市里、铁路与地铁站点及枢纽两公里半径内的公共土地列成清单，优先选择可以改造的建筑和已经通水通电通路的地块，并在 2027 年启动战略环境评估。
同时划出禁区：国家生态保护区（REN）和国家农业保护区（RAN）不得动用；供水能力、洪涝、火灾和极端高温风险要先评估。站点周边的建筑形态，协会建议采用密集的预制装配方式，配套服务设施与绿地。新建住房中至少 20% 留给公务员，按收入、住房需求和居住地与工作地距离分配。
两公里这个尺度不是随手定的。它大致对应步行二十五分钟或骑行十分钟的范围，是欧洲讨论公共交通导向开发时最常用的门槛。放在里斯本和波尔图，这个半径能覆盖大量已经建成、但密度偏低的老工业用地和铁路附属地块。
空置房加税：从持有成本下手
方案里最容易引起争议的部分是税。Zero 支持现行对空置房产加征市政房产税（IMI）的做法，并主张把加征范围扩大到挂牌出售或出租超过十二个月的房产。为了防止业主用虚假申报规避，协会建议对不实申报处以房产应税价值 3% 的罚款。
同时留了一个出口：对于确实没有能力维修的业主，如果愿意把房子交出来用于翻新和可负担出租，加征的 IMI 可以暂停。这个设计等于把惩罚与救助分开——空着不动要付代价，愿意合作则免掉代价。波尔图已经在往类似方向走，市政府计划在 2027 年对历史中心的空置建筑按 IMI 的十倍征收，并已向 6,400 名业主发函。
产权不私有化，租金与成本挂钩
为了防止今天建成的可负担住房在十年后变成市场价房源，Zero 提出几条锁定机制：公共土地和公共建筑保持在公共手中；合作社住房归集体所有；租金与成本挂钩而非与市场挂钩；对转售和资本利得设限。协会还要求政府与各市政每年公布三组数据：房屋的建造成本、当年投放的数量、以及其中仍处于可负担区间的比例。
这套思路在欧洲有先例，核心是把补贴从需求端挪到供给端，并通过产权安排让补贴不会一次性流失。它的代价是灵活性：一旦锁定，房屋就无法随市场调整，退出机制需要另行设计。
同一天，IMF 说的是同一件事
这份方案不是孤立出现的。11 月 12 日，国际货币基金组织在结束对葡萄牙的年度评估时给出了相似判断：与其补贴年轻买家，不如多建房、把存量租赁释放出来。两个机构一个来自环保视角，一个来自财政视角，结论却指向同一个方向——需求端补贴会推高价格，供给端才是解。
需要说清楚的是，Zero 是倡议团体，这份文件不是政府政策，报道也没有附上官方回应。它更像是一份把既有数据重新排列的提案，用来给明年的政策讨论定坐标。真正的决定权在政府和议会手里，而 2027 年预算的住房条款正在委员会阶段逐条表决。
租客能等到什么
短期看，什么也等不到。30 万套是十年尺度的目标，环境评估要到 2027 年才开始，土地清单、招标、施工，每一环都以年计。对今天在里斯本或波尔图付着高租金的外国居民来说，这份方案的意义不在于房价会跌，而在于它揭示了政策的重心可能往哪偏：如果公共土地真的优先给可负担住房，未来几年新投放的房源会集中在轨道沿线，而不是外围新区。
更实际的一点是资格问题。葡萄牙的市政可负担住房与可负担租赁抽签，通常按收入、家庭构成和居住年限排序，持居留许可的合法居民一般具备申请资格，但各市政的具体规则差别很大，有的要求在本市登记居住满一定年限，有的要求税务地址在当地。想参与的人，应该先向所在市政的住房部门确认本地细则，而不是等到开放申请时才发现材料不符。