葡萄牙取消新租约2%涨幅上限，现有租约2026年续约仍限2.24%
2026年9月，葡萄牙在租赁市场上作了一次方向明确的调整：原本限制新签租约起始租金涨幅的2%上限被提前三年废除，新合同的价格重新交回市场协商。与此同时，已经在履行的租约继续受法律约束，2026年的续约涨幅上限为2.24%。同一部法律之下，两类租户面对的是两套不同的规则。
被废除的是什么
该2%上限最初是作为过渡性工具引入的，用意是避免租赁合同更替时出现租金跳涨，原定有效期至2029年。改革方案在2026年7月9日经部长会议通过，随后提前终止了这项限制。住房部长米格尔·平托·卢斯在解释时称，这一步属于提升市场信心所必需的转变，等于把租金管制的结束时间提前了三年。
规则变化后的实际效果是：一份当前在里斯本或波尔图新签的住宅租赁合同，其起始租金不再有法定天花板，由出租人与承租人自行议定。
老合同仍被锁住
已经签订并正在履行的合同不受上述变化影响。2026年的续约涨幅由葡萄牙国家统计局公布的系数决定，上限为2.24%。这一数字对所有租户一体适用，无论租户是葡萄牙本国人、欧盟退休人士，还是持D8数字游民签证的外国人。续约每年最多进行一次，出租人须提前至少30天以书面形式通知。
另有一类租户保留着额外保护：1990年之前签订的旧合同项下、年满65岁或残疾程度达到60%以上的租户，只要家庭年收入不超过64,000欧元，就继续享有更严格的租金限制。这一门槛意味着，中高收入家庭不在该保护范围之内。
两套规则叠加出的分层市场
把两条规则放在一起看，葡萄牙租赁市场事实上被切成了两半。几年前签约的租户，沿着国家统计局系数逐年小幅上调，若按2.24%持续计算，五年累计涨幅约为11.7%。而在今天签约的新住户，起点是当前市场的实际价格，与上一位承租人支付的租金之间不再有任何法律关联。
对于刚抵达葡萄牙的家庭，这种差异很容易被忽视。通过被动收入签证、数字游民签证、工作签证或黄金签证移居葡萄牙的人，通常需要在抵达后尽快落实住址，而住址证明是向融合、移民与庇护署（AIMA）提交居留申请和后续续签的必要材料。在起步阶段缺乏议价基础的情况下，实际支付的租金往往高于同类房源的历史水平。
租房时值得核对的几个数字
葡萄牙民法典对租赁的前期费用设有上限。押金最多相当于两个月租金，预付租金同样最多为两个月，加上首月租金，入住时现金支出的上限约为四个月租金。若出租人要求五个月租金一次性付清，应当明确拆分为一个月租金、两个月预付与两个月押金，超出部分没有法律依据。
合同登记同样关键。未在税务部门登记的租赁合同，既无法作为居留申请的住址证明，也无法产生合法的租金收据，租户在税务申报和权利主张上都会处于不利位置。签约前通过土地登记证明核验产权归属、确认出租人的纳税人识别号与房产税务记录一致，是比较基础的自保步骤。凡是要求在实地或可信的线上看房之前就支付保留费、要求现金支付，或要求转账至葡萄牙境外银行账户的，风险都明显偏高。
与9月生效的租赁税制改革同步
租赁规则的变化并不止于涨幅上限。自2026年9月1日起，葡萄牙以两项新工具取代了原有的租赁支持计划：面向个人房东的《简化可负担租赁制度》，以及面向机构投资者和开发商的《租赁投资合同》。
新的法律概念是中等租金，2026年的门槛定为每月2,300欧元，相当于全国最低工资的2.5倍。符合条件的中等租金住宅租赁，租金收入可按10%的自主税率缴纳个人所得税，政策适用至2029年底。若房东进一步在住房与城市改造研究所平台登记并满足简化制度条件，可获得个人所得税、企业所得税和印花税的全面豁免，但代价是租金须低于所在市镇每平方米租金中位数的80%，且永久住房类合同的最短期限为三年。
按常规，个人出租住宅取得的租金收入适用28%的统一税率。以月租1,500欧元、年收入18,000欧元计算，标准税率下需缴5,040欧元；落入10%档后降至1,800欧元，差额为3,240欧元。这一差额是政策试图把空置房源推回租赁市场的核心杠杆。
对租户而言，值得留意的现实是：部分优惠以出租人主动登记为前提，而登记平台和具体执行细则在9月初尚未完全到位。政策能否真正增加可负担房源的供给，还需要观察接下来的落地情况。
本文引用于：葡萄牙住房与基础设施部（Ministério da Habitação e Infraestruturas）