葡萄牙 25 年期投资租赁合同规则落地：10 月 1 日起生效，租金上限 2300 欧元
从 2026 年 10 月 1 日起，葡萄牙 5 月获批的住房税收方案中一项新的投资工具正式进入可操作阶段。第 447-A/2026 号部令刊登在本周三《共和国日报》的增刊上，翌日即告生效，为“投资租赁合同”（contratos de investimento para arrendamento，简称 CIA）设定了申请与执行规则。这份部令比法令原本规定的期限晚了三个多月——此前由于配套规章迟迟未出，该方案包含的两项新租赁制度都无法实际使用。
需要先说清适用范围：这份部令只处理投资租赁合同，方案中的另一项“简化可负担租赁制度”不在此列，至今仍缺少操作依据。投资租赁合同的法律基础来自今年 5 月通过的第 97/2026 号法令，其税收优惠在合同存续期内有效，最长可达 25 年。
投资人能得到什么
对合同所涵盖的住房，优惠包括：投资人在购置土地或建筑时免缴不动产转让税（IMT）与印花税；自购置当年起最长八年免缴市政不动产税（IMI），此后在整个合同期内按半额税率计征；建筑与翻新工程适用 6% 的增值税优惠税率；合同期间免缴针对大额不动产持有的附加市政税（AIMI）；建筑师、工程师与设计费用所缴增值税可退还一半；部分不动产投资基金应缴的印花税减半。
其中 IMT 与 IMI 两项减免并非自动适用。按法令规定，各市议会须根据市政执行机构的提案进行表决，通过后该市才适用相应减免。这是投资人最容易忽略的前置条件：如果所在市的市议会没有投票通过，两项金额最大的地方税优惠就无法享受。
法令还为投资人提供了对未来法律变化的保护。如果有关租金设定或上调的新规则扰乱了某项合同的财务安排，投资人有权依据公共采购法典获得补偿。
投资人必须做什么
在义务一侧，合同所涉建筑中至少有 70% 的建筑面积必须作为住房出租。月租金不得超过法令规定的“中等租金”上限，即 2026 年最低工资的 2.5 倍；按 920 欧元计算，相当于每月 2300 欧元。租金每年只能按法定更新系数上调，且任何年份都不得突破上述上限。合同也可以与可负担租赁制度绑定，此时还须同时遵守该制度更低的租金限制。
出租时限同样有硬性要求：购置即可出租的现房，须在签署合同后一年内出租；新建或翻新项目最长可给五年。一旦开始出租，每套住房在投资合同存续的每个完整年度内，至少要有八个月处于租赁合同之下。
谁可以申请
申请主体可以是自然人，也可以是公司，但必须满足以下几项条件：在不动产投资、开发，或不动产与租赁管理方面拥有三年以上可证明的经验；如果经验属于持股 25% 及以上的股东、申请人持股 25% 及以上的公司，或公司董事会成员，也可计入。此外还要求账目规范、应税利润未被税务机关以间接方法核定，并且没有欠缴税款或社保。申请人还需签署一份宣誓声明，内容涵盖破产情形、反洗钱审查、刑事定罪记录以及国际制裁名单核查。
申请流程怎么走
申请通过住房与城市复兴研究所（IHRU）运营的在线平台提交，需说明所涉物业、计划实施的工程、住房套数以及合同期限。合同最短 10 年，最长 25 年。IHRU 有 20 天时间要求补正，或直接发出合同草案；申请人未在 30 天内完成补正的，申请作废。此后申请人有 90 天时间接受草案，草案经财政部长与住房部长签署命令批准。批准后 10 天内由 IHRU 代表国家签署，申请人随后有 30 天完成签署。此后每年 1 月，投资人须在平台上提交年度报告，IHRU 在 2 月底前把信息转交税务机关。
值得留意的是，部令并未说明 IHRU 的平台何时开放申请，年度报告的格式也留给住房部长日后另行颁布的部令确定。这意味着规则虽然生效，实际操作仍可能要再等一段时间。
违约会怎样
如果投资人不满足合同条件、欠税或拒绝提供信息，IHRU 可以提议终止合同，是否终止由两位部长决定。终止后投资人须退还此前享受的税收优惠：前十年内违约的全额退还，十年之后减半，最后五年按 30% 退还，并附加利息。合同所涉住房不得单独出售，整个合同只有在住房部长同意的前提下才能转让给新的投资人。
对在葡租房的居民来说，短期内不会有直接变化，因为首批此类合同下的住房还需要时间建设或购置；当它们进入市场时，租金将被限制在每月 2300 欧元以内，涨幅也只能跟随法定系数。对小型房东而言，三年经验门槛与规范账目要求将把大多数首次投资者排除在外。对有意参与的外国投资人来说，最需要提前确认的两件事是：所在市议会是否已通过 IMT 与 IMI 减免，以及自己的经验与账目材料能否满足 IHRU 的审核口径。
本文引用于：葡萄牙住房与城市复兴研究所（IHRU）