葡萄牙短租房东新规：外籍住客须 3 个工作日内申报
在葡萄牙经营短租的房东，正在面对一套比过去更严格的住客申报义务。凡以「本地住宿」（Alojamento Local，简称 AL）、乡村旅游许可或酒店登记方式出租房间、公寓或整栋别墅的经营者，都必须在每一位非葡萄牙籍住客抵达后 3 个工作日内，通过 SIBA 系统（住宿登记表信息系统）完成申报。这一系统原由已撤销的外国人与边境服务局（SEF）管理，现由融合、移民与庇护署（AIMA）负责。
适用范围比许多人以为的更宽。申报义务覆盖所有非葡籍住客，欧盟公民同样在内——来自法国、德国、西班牙的客人，与来自欧洲以外国家的客人在规则上没有任何区别；只有葡萄牙公民被完全免除该义务。义务还按人计算，而非按预订计算：四位成人同时入住，就是四条独立记录。所谓「3 个工作日」不含周六、周日与全国公共假日，时钟从客人抵达当日开始计算，而不是从预订日或客人提交证件之日起算。需要说明的是，对于标准 AL 住宿登记表是否还需要单独申报离店，业内指引与合规材料的表述并不完全一致，稳妥做法是以 AIMA 官方说明为准，并把完整的抵离记录留档备查。
漏报的代价与平台侧的新门槛
逾期或漏报的成本并不低。漏报每份登记表起罚 100 欧元，并随情节升级，跟踪近期检查的合规指引提到单案最高可达 2,000 欧元；由于义务按人计算，一次遗漏六名住客的预订即构成六项违规，而不是一项。更关键的是，反复违规可能危及 AL 登记资格本身，这对依靠短租收入维持房产开支的业主来说，代价远高于任何单笔罚款。
平台一侧的规则也在同步收紧。自 2026 年 5 月 20 日起，欧盟第 2024/1028 号条例要求 Airbnb、Booking.com 等预订平台在房源上线前核验其 RNAL 编号，并向葡萄牙单一数字入口点报告相关活动数据。这一核验属于平台义务，与房东向 AIMA 提交的住客登记表是两套独立要求，平台审核不能替代房东的申报责任；反过来，没有有效 RNAL 编号的房源在主要预订渠道上将无法继续在线，这对外国移居者在平台上筛选合法可订短租，构成了又一道过滤。
税务与旅游税的同步变化
与申报义务同时生效的还有税务口径的调整。自 2025 年 7 月 1 日起，居住地在葡萄牙境外的业主不再适用小企业增值税免税制度：只要其在葡持有登记为旅游出租的房产，就必须办理增值税登记、按 6% 的特殊税率向住客收取增值税、指定税务代表并按期提交增值税申报。居民业主仍可使用免税制度，但门槛发生改变——自 2026 年 1 月 1 日起开始计征，或者当年营业额在任何时点超过 18,750 欧元时，自超过该门槛的那张发票起计征。与此同时，曾短暂适用于沿海度假出租房产的 15% 本地住宿特别贡献金已被废止，并追溯至 2023 年 12 月 31 日。
市政旅游税则继续上行。里斯本维持每位住客每晚 4 欧元、最多计 7 晚，这是自 2024 年 9 月由 2 欧元翻倍之后的水平；波尔图仍为每晚 3 欧元、同样以 7 晚为上限。对计划先短租几个月再决定长期租房的外国移居者来说，这部分成本会直接体现在账单上，且不同城市的差异不小。
把几项变化放在一起看，对刚刚移居葡萄牙的人群会产生一个不那么显眼但真实的影响。多数人在正式签署长约之前，都会先通过短租过渡，而房东合规成本上升与平台核验收紧，通常会以两种方式传导到租客端：一是价格上行，二是入住要求更严——更普遍地要求提前提交护照等身份证件资料、对住宿天数设置更硬的上限、对多人入住更谨慎。因此，提前准备护照资料的电子副本、在预订时即确认房东会依法完成申报，能减少入住当天的摩擦。
对房东而言，把申报从「记得做的一件事」变成入住流程的固定环节，是最有效的应对方式：在客人预订阶段就发送信息采集表，把 SIBA 所需字段一次性收齐，包括姓名、国籍、出生日期、身份证件编号以及抵离日期；客人抵达当天即提交，自然落在 3 个工作日内，无需逐日核算工作日。如果已经逾期，应当立即补交，而不是把抵达日期倒填成看起来合规的日期——迟交仍属迟交的行政违规，倒填则会把问题性质升级为虚假申报。若无法确认客人国籍，按「一律申报」处理即可：多报一份没有处罚，漏报一份则有。
本文引用于：葡萄牙融合、移民与庇护署（AIMA）