葡萄牙房产投资如何估值,葡萄牙投资房产估价多少?

葡萄牙房产投资是不少高净值人群资产配置的一个选择,那么你知道葡萄牙房产投资如何估值吗?今天飞际葡萄牙移民小编就来为大家详细的分享介绍下葡萄牙投资房产估价信息!

葡萄牙房产投资

一、葡萄牙房产投资,如何估值?

1、财产的价值是由市场决定的,而非由买主、卖主或中介决定。

2、不同类型的房地产估价系统不同,比较相同的住宅,投资性住房、自住性住宅、稀缺性公寓楼的估价体系完全不同。

3、每类房产都有各自具体的买主,有人喜欢旧城,有人喜欢新房,有人热爱别墅,有人只关心海景公寓。因此,作为买家,选择自己喜欢的价值所在吧。

4、国内普通住宅单位平米均价仅供欧洲参考,在小户型公寓、临街商铺、别墅等房地产估价中基本不适用。

各地区房屋均价不一样,即便在里斯本市区内部,均价也会有很大差异,下面所说的只是平均值,仅供参考。

5、房地产价值的影响因素很多,其所在位置、建筑年限、装修时间、材料材料、周围环境等因素都会影响估价,即使是隔一条街,房产价值也会相差很大,不能给人留下深刻印象。

葡萄牙房产投资

二、葡萄牙房产的估价主要分为几类房产类型:

1、投资性质的住宿。

此类房产一般设在里斯本古城,位置好,极具特色,但由于周围环境杂乱,老城停车不方便,因此长租客不愿租住,多以经营民宿为主。游客们似乎喜欢短时间住在北京的胡同、四合院里感受老北京,却不能让你呆在这里。在里斯本老城,同样很不错。因此买旧城住宅,一是保值,是为民宿投资收益。这种类型的旅馆房屋的估价一般都是被旅馆收入反推。作为类比,如果一间小户型,经营一间客房旅馆的平均数为100欧,则每月24夜的平均接待人数为100*24*12=28800欧。如果再以8~10%的投资回报率反之亦然,那么这套房子的价值在28.8~36万欧之间。但是酒店盈利反推估值存在一个缺陷,他很考验你的运营能力。在极端环境下,如新冠爆发,游客数量急剧减少,例如,里斯本市政厅对一些老旧城市的旅馆实行了限制。于是这间民宿经营收益的“锚”就没了,这也是为何这两年民宿在市场上一直不为人所看好。

此外,旧城住宅的房屋一般都是年久失修,有的甚至几百年,所以平时的保养保养费用比较高。爆裂水管什么的那是小事情,要是招来白蚁之类的就是大麻烦。但是不管怎样,里斯本旧城位置好,房产稀少,有好的也可以买进,至少在保值增值方面,老城区是最稳定的。

2、投资的中长租房。

投资型中长租房主要分布在城市中心地带,周边的地铁线路出行方便,租客以年轻夫妇、刚工作不久的单身人士、学生为主。此类房产如为大户型,可用单位平米均价法估价,再用租金收入反推修正。而且对小户型来说,单位平米的均价会扭曲,主要是用租金收入反推。

3、自己住。

都市发展的规律是不断向外发展,因此更新、更适宜居住的房地产通常位于城市的边缘,甚至是郊区。此类房产主要是以家庭自住为主,投资性质不强,投资收益要比纯投资性房地产低。这些房产主要是以单位平均法估价,例如,里斯本市区的Telheiras,Expo,或者近郊的Oeiras,Odivelas等,自住房屋价格可按均价估价。自然,在相同的条件下,地点、材料、配套设施也会影响房价。比方说在Expo世博区,离河越近的建筑物自然就卖得越贵,有两个车位自然贵宾只有一个车位,精装车位自然贵过简装。

4、别墅、庄园别墅和庄园很难估价,受许多因素的影响,如离市区或离海滩的距离、占地面积、建筑面积、建筑年数、材料材料、设计情况等等,至于农场庄园还涉及土壤情况、植被状况、水源情况等,因此要综合评估,这个我之前的文章有详细介绍。

5、商铺受位置的影响非常大,临街商铺的好位置一般都给的估价很高,而且市场上很少卖,因为不愁租不出去。城市里一般地点的商铺都是以单位均价计算的,但是商铺的均价一般都要比住宅便宜。在此要特别指出的是,小型商铺不适合以单价估价,因为像小户型的公寓,会很容易变形。

以上是为大家分享的关于葡萄牙房产估价的相关内容,如果您想要顺利移民葡萄牙可以直接咨询飞际移民专家!

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