外国税籍买家在里斯本每平方米贵出 47%：INE 这份房价报告该怎么读
葡萄牙国家统计局（INE）10 月 23 日发布的季度房价报告里，有一组对照数据被当地媒体反复引用：2026 年第二季度，在大里斯本地区买房的“税务地址在境外”的买家，成交中位价为每平方米 5,878 欧元；持葡萄牙税号的买家，同一时期的中位价是 4,000 欧元。两者相差 47%。
同一份报告显示，全国房价同比上涨 18.4%，涨幅略有放缓，但在 24 个人口最多的市镇中，仍有 10 个出现加速。也就是说，外国税籍买家支付更高单价这件事，并不是在一个降温的市场里发生的，而是在整体仍在上涨的背景下叠加上去的。
五个地区，五组价差
价差并不只出现在首都。波尔图都市区的外国税籍买家成交中位价为每平方米 3,640 欧元，本地税籍买家为 2,648 欧元；阿尔加维是 4,142 欧元对 3,368 欧元；塞图巴尔半岛为 3,240 欧元对 3,063 欧元，差距最小；马德拉为 3,611 欧元对 2,785 欧元。
再看更长的时间窗口，趋势一致。截至 2026 年 6 月底的 12 个月内，全国共有 156,713 宗住宅交易。在 24 个十万人口以上市镇中，里斯本在两类买家里都录得最高中位价：本地税籍买家 5,143 欧元每平方米，境外税籍买家 6,588 欧元每平方米。卡斯凯什、奥埃拉什和波尔图三地则同时满足两个条件——本地税籍买家成交中位价高于 3,500 欧元，境外税籍买家高于 4,350 欧元。
“外国税籍”并不等于“外国人”
这个指标的口径必须说清楚，否则很容易得出过头的结论。INE 用“税务地址是否在葡萄牙境内”作为近似，而这个近似在两个方向上都会出错：一位长期在海外工作的葡萄牙人，税务地址可能仍在国外，于是被算作“境外买家”；反过来，一位刚移居几年、已把税号地址迁到葡萄牙的外国人，会被算进“本地买家”。
报告本身也没有做两件事：没有区分大户型与小户型，也没有细分到更小的片区。这意味着 47% 的差距里，究竟有多少来自“外国人偏爱大房子、好地段”，有多少来自“同样的房子外国人出价更高”，现有数据无法拆开。把 47% 直接读成“外国人把价格抬高了近一半”，是超出数据能支撑的推论。
为什么用中位数，而不是均价
INE 在这组数据里用中位数。中位数是把所有成交价排队后取正中间那个值，均价则是总价除以宗数。在存在少量超高价房产的市场里，均价会被少数交易拉高，中位数更能代表“一套典型房子的价格”。理解这一点，才能明白为什么媒体在引用 5,878 与 4,000 时都强调“中位”——它不是平均值，也不代表任何一套具体房子的价格。
与移民政策的交汇点
外国需求集中在里斯本、波尔图、阿尔加维和马德拉，而这四个区域恰好也是移民聚居度最高的地方：AIMA 的数据显示，里斯本、塞图巴尔、法鲁和波尔图四地集中了全国 70.3% 的外籍居民。购房需求与租房需求在同一批区域叠加，是近年来住房争论的核心背景。
政策层面已经动过两次手：2023 年 10 月起，黄金签证的购房通道关闭，投资转向基金与文化捐赠；2026 年起，非居民购房在满足特定条件时适用 7.5% 的房产转让税（IMT）固定税率，而非一般累进表。前者削减了一类“以房换身份”的需求，后者提高了非居民买房的入场成本，但对已在葡萄牙居住、并已成为税务居民的人来说并不适用。
争论并未因此停止。波尔图业主协会此前提出临时禁止非居民外国人购房、并对空置房加税的建议，就是把这份价差数据当作论据的一例。这类提议目前只是政策讨论，不是法律。
对打算买房的移居者意味着什么
第一，先确定自己的税务身份，再谈预算。同样一套房，税务地址在境内还是境外，适用的 IMT 规则不同，长期持有期间的房产税（IMI）与资本利得处理也不同。身份切换的时间点，会直接改变总成本。
第二，警惕“外国买家溢价”对自己的反向作用。当你以境外税籍身份出价时，卖方与中介对价格的预期本身就更高；反过来，一旦你成为税务居民，议价位置会改善。这个差别在热门片区尤其明显。
第三，别用全国均价判断具体片区。这份报告的价值在于揭示区域分化——塞图巴尔半岛两类买家的价差只有不到 6%，而大里斯本接近 47%；同样的预算，在两个地方的购买力完全不同。对刚落地、还在租房阶段的家庭，租赁市场的数据（新签合同租金）比成交价更能反映实际压力。
数据会继续更新。下一个观察点是，随着非居民税率规则落地满一年，境外税籍买家的成交占比与价差是否收窄——那才是判断“政策是否起了作用”的关键指标，而不是单季的中位价。