继承房产两年未分割即可请求法院变卖：在葡置业的外国家庭要重新算一笔账
一套祖屋、三个继承人、分散在两个大洲——这种情形在葡萄牙越来越常见。父母一方去世后，子女不愿卖、也谈不拢，房子就闲置几年，税照缴、维修照做，谁都不能单独处置。10 月 22 日的部长会议通过了一项继承制度改革法令，试图用“强制变卖”这个机制打破僵局：遗产中的房屋若在未分割状态下放了两年，任何一名继承人即可请求法院按市场价出售，无须其他继承人同意。
需要先明确的是，这项改革还没有生效。法令依据 8 月 17 日刊登的第 49/2026 号法律授权制定，该法给了政府 180 天立法期，并划定了可做与不可做的边界。部长会议只通过了法令文本，全文尚未在《共和国日报》公布；在总统颁布并刊登之前，现行规则不变。
谁能提、什么时候能提
按授权法划定的框架，可以提出请求的人有三类：任何一名继承人；对夫妻共同财产享有一半份额的生存配偶；以及被遗嘱赋予分割遗产权力的遗嘱执行人。
时间点有两个入口：被继承人死亡满两年之后；或者遗产清册（inventário）程序一经申请，随时可以提。两种情形被排除在外——继承人之间已经签署了“维持共有、不予分割”的协议；或者遗产本身已经资不抵债。
这一点对海外继承人尤其重要：过去只要有一名共有人拖着不签分割协议，房子就只能维持共有，其他人拿不到钱也卖不了房；改革之后，拖两年不再是策略，而会把处置权交给法院。
几道保护闸门
制度并非无条件强制出售。若房屋是生存配偶主张优先权的家庭住所，未经该配偶明示同意不得出售；未婚伴侣依法律享有的居住或优先权利，同样受到保护。继承人中有未成年人、无行为能力人或下落不明者时，出售须经检察院同意并由法官授权。
价格机制分两种情形。无人异议时，按申请人提出的价格成交；继承人之间有分歧时，由法院依据估价确定底价，两份估价相差超过 20% 的，法院会另行委托新的估价。出售方式优先采用电子拍卖，拍卖流拍时允许降价；在同等条件下，每名继承人都保留按实际成交价优先买回的权利。
另一处更少被注意的改动：接受遗产的期限
同一份授权还准备把“接受遗产”的期限从 10 年缩短到 2 年。现行《民法典》第 2059 条给继承人的期限是自其知悉继承事实起 10 年。对长期居住在境外的继承人来说，这条改动比强制变卖更容易被忽略——很多人以为“没去办就还在原地”，实际上期限一旦缩短，沉默本身就可能产生后果。
此外还有两项配套：立遗嘱人可以指定一名遗嘱执行人，赋予其管理并分割遗产的权力，并把争议交由仲裁处理；订婚双方可以在婚前协议中相互放弃继承权，这一点与葡萄牙强制继承份额（legítima）的既有规则相互咬合，需要个案判断。
过渡安排上，新制度原则上适用于生效时已经开始、尚未分割的遗产。也就是说，正在僵持中的共有房产，很可能直接落入新规则，而不是只影响今后的继承。
现在该做什么
第一步是确认自己的法律位置。很多海外继承人从未正式办理继承人资格确认（habilitação de herdeiros），或只在口头上“同意继承”，这类状态在新期限下风险最高，应先查清文件是否齐备、是否已完成接受继承的手续。
第二步是确保遗产管理方手上有你的现时地址。强制变卖的请求是向其他继承人提出的，地址过期意味着你可能在不知情的情况下被判出售，事后救济的成本远高于事前参与。
第三步，如果确实希望把房子留在家族内，现在就应该考虑签署“维持共有”的协议，或者干脆先把分割方案谈定。按现行法律，共有人之间可以约定最长五年、可续期的不分割安排，这条通道在新法之下仍然存在，而且是避免强制拍卖最直接的办法。
最后是费用与程序路径的预期管理。现行做法是：全体同意时在登记局或公证处办理分割；谈不拢则走遗产清册程序，由法院处理。改革并没有取消清册，只是给了“谈不拢”一个更明确的时间出口。对分居两国、语言不通的家庭，这意味着律师与翻译的成本要提前计入，而不是等法院传票到了再找。