未来葡萄牙房价怎么样?葡萄牙房价会涨吗?

葡萄牙里斯本房价上涨40%,这种趋势是最近几年欧洲钢价走势,几乎是翻番。其中有很多因素,主要有中国缩减产能、取消出口退税、提高粗钢出口税、欧美自身的通货膨胀因素等。所带来的结果是,以钢铁为核心的建材价格暴涨,开发商建设成本大幅度提高。再传导到新房市场,特别是新盖别墅、市区翻修公寓价格的上涨,下一步大概率将继续传导到二手房和老房市场,这是一个比较明确的逻辑。

以前有海外客户问在葡萄牙投资房地产五年,会涨多少?这些问题一般都没有回答,影响房地产价格的因素很多,我们只能从既往数据、房贷利率、欧洲经济政策、供求关系来判断市场的大致走向。但是不要问,五年以后是涨是跌,会涨多少,这是算命人干的。

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一、这次不同,短期逻辑很明显。建设费用上涨、通货膨胀加剧、利率下降,这些对房价的影响都很大。

1、开发商建造费用问题。

在葡萄牙这一边的开发商一般都是小开发商,和国内那些资金雄厚的开发商无法相比。一边购买一块地盖几座别墅,或者在市区收旧楼做装修就算是开发商了。就拿别墅来说,五年前每平方米的建筑成本是1000欧左右来估计的,现在已接近2000欧估。因此,2015年前后,里斯本近郊可以买到40万左右的好别墅,现在稍微看一眼就得奔百万欧去。

2、另一项是利率因素,

由于金融危机和水灾期间的巨大压力,今年的贷款利率非常低。我被一位当地客户(法国人,尚未来自葡萄牙)的贷款批出,利率为1.25%。在暴发之前为2-2.5%。放贷率低于2%意味着什么?里斯本住宅的租金回报率一般在3~4%,商铺甚至可以达到6%,这意味着租金不仅可以抵偿房贷,而且还可以剩下,简直是送钱。

因此,在通货膨胀的大背景下,由于建筑成本的上升和利率水平的下降,将首先影响到新建别墅、新建公寓和城市新房市场,然后再传导到老房子和二手房市场,这个过程可能需要一年左右,上涨空间粗率估计为40%左右。实际上传导逻辑也不难理解,本来准备买新房的,发现预算不够,就转而购买老房子。当前新旧房屋市场价格差异较大,这并不合理。

二、总体房价上涨并不意味着每一个城市、每一个地区或者每一种房地产类型都会跟涨,近郊别墅、农场庄园、投资型小户型、分租公寓、自住型大户型、临街商铺等会相对受益。

三、小城市、大都市中一些比较差的地区,一些不被市场看好的房地产类型,很难在整体上涨中获益。

在中国,人们一般都有土地观念,喜欢购买别墅,购买农庄,甚至购买大面积的空地种养,这些都没有问题。但是飞际移民建议你们买地就买,建造现成的,更愿意花更多钱。有一些华人为了建造自己的房子,不惜挑战买地。文字也很差,又不懂建筑/设计/验收流程,这边的政府效率又低,搞得不好,一块空闲地搭上一辈子。这类土生土长的商界,如果一位老外想要挑战的话,你就得自己动手。失去的不只是钱,还有时间、精力的投入,以及错失的机会成本。

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